ثقافة قانونية (159) د. عبدالرحيم حاج الأمين يكتب قانون إيجار المباني السوداني1991

بناء على طلب اخونا عادل عبده صالح نكتب.
قانون إيجار المباني ينظم العلاقة بين ~المؤجر~ (صاحب العقار) و ~المستأجر~ (الشخص الذي يستأجر العقار)، ويحدد الحقوق والواجبات للطرفين بما يضمن تحقيق العدالة وحماية المصالح المشتركة. القانون، يستثنى المباني المؤثثة والفنادق من التطبيق يوجد قانون اخر معنى بالايجار هو قانون اخلاء الأماكن العامة 1969وهذا معنى بالأماكن العامة.
ملخص للحقوق، واجبات الأطراف، وشروط إبطال أو فسخ عقد الإيجار:-
1.حقوق المؤجر:- تسلم الإيجار في الموعد المحدد الشهري أو السنوي حسب الاتفاق.
يحق للمؤجر أن يضمن أن المستأجر يستخدم العقار فقط للأغراض المحددة في العقد.
عند انتهاء مدة الإيجار، يحق للمؤجر استعادة العقار في الحالة التي كان عليها عند التأجير، مع استثناء البلاء الطبيعي.ويحق للمؤجر فسخ العقد إذا خالف المستأجر شروط العقد أو لم يدفع الإيجار.
حـالات الإخـلاء المادة 11ـ (1) تحكم المحكمة بالإخلاء في أي دعوى يقيمها المؤجر لاسترداد حيازة أي مبنى في أي من الحالات الآتية :-
(أ ) عدم دفع المستأجر للأجرة أو أي زيادة مسموح بها بمقتضى أحكام هذا القانون(أجرة المثل) . على ألا يحكم بالإخلاء اذا عرض المستأجر المتأخرات على المؤجر قبل رفع الدعوى وكان عدم دفع الأجرة بسبب عذر معقول ،
(ب) إرتكاب المستأجر أو من يسكنون معه أو الأشخاص الذين يرخص لهم المستأجر بإستخدام المباني تصرفاً متكررا فيه ازعاج لأى من الجيران، ~ويجوز للجار~ في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر بذلك.
(ج) ثبوت إستخدام المباني أو أي جزء منها لإرتكاب أي فعل مناف للآداب العامة يعاقب عليه القانون ~ويجوز للجار~ في هذه الحالة رفع دعوى لإخلاء المستأجر بعد مضى شهر من إخطار المؤجر بذلك ،
(د ) إعطاء المستأجر للمؤجر إخطاراً مكتوباً بانه سيخلى المباني ونتيجة لذلك الإخطار تعاقد المؤجر على بيع المباني أو تأجيرها أو اتخذ المؤجر أي إجراء ، ترى المحكمة بأنه سيتضرر من جرائه إذا لم يسترد حيازة تلك المباني.
(هـ) طلب المؤجر المباني لسكنه هو أو سكن أي من والديه أو أولاده وأثبت أن كل الظروف تستلزم ذلك (الحوجة الماسة)
(و) حاجة المؤجر للمباني لغرض آخر غير السكن لإستعماله الشخصى ولم يكن المستأجر يستخدمها للسكن وأثبت المؤجر أن كل الظروف تستلزم إستخدامه المباني لذلك الغرض ،
(ز) عدم استخدام المستأجر المباني لأكثر من 6 شهور متتالية دون سبب معقول وثبوت انه لايحتفط بالحيازة لاستخدام حالي.
(ح) حاجة المؤجر لحيازة المباني مؤقتاً لأى من الأعمال الآتى بيانها ، وهى :-
(أولاً) إجراء تغييرات و إصلاحات أساسية عليها ورأت المحكمة أنه من الضرورى أن يخلى المستأجر المباني أثناء إجراء الأعمال المذكورة ،
(ثانياً) إعادة تشييدها واقتنعت المحكمة في جديته لذلك وقدم الخرائط وتصريح البناء والمستندات اللازمة لذلك ،
(ط) المؤجر قيام المستأجر بدون إذن المؤجر بانشاء إضافات جوهرية للمباني ،
(ى) تأجير المباني أو أي جزء منها من الباطن دون موافقة،
(ك) الإخلال بأى شرط من شروط عقد الإيجار ، لا يتعارض مع أحكام هذا القانون.
(ل) إساءة المستأجر إستعمال المباني بوجه يضر بها إنشائياً.
(م) انتهاء الإجارة الحكمية .
(2) إذا بيعت أي مباني واحتاج المالك الجديد ، لها لأى من الأغراض المذكورة في أي من الفقرتين (هـ) و (و) من البند (1) لا يجوز له حيازة تلك المباني إلا بعد أن يعطى المستأجر إخطاراً مكتوباً ليخلى تلك المباني ، وتنقضى فترة ستة أشهر كاملة على الإخطار .
وتلك حالات استرداد الحيازة من المستأجر في القانون والملاحظ انها ~أعطت الجار~ حق رفع الدعوى في حالات (الازعاج والأفعال المنافية للآداب العامة) وحصرت ~حقوق المؤجر~ تقريبآ في حالات (الفشل في سداد الأجرة أو الزيادة القانونية، وانتهاء الإيجارة الحكمية، عدم استخدام المستأجر مكان الإيجارة، والحوجة الماسة، بالإضافة لبيع العقار أو التشييد أو الاستخدام لغرض غير السكن).
المادة (13) من القانون قيدت المؤجر بالحصول على إذن من المحكمة اذا صدر أمر برد حيازة أي مبان استناداً على أي من الأسباب الواردة فى الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) فلا يجوز للمؤجر قبل مضى سنة من تاريخ صدور هذا الأمر أن يؤجر المباني أو أي جزء منها أو يتخلى عن الحيازة لشخص آخر ، الا بإذن من المحكمة. وتلك حالات استراد الحيازة للحوجة الماسة أو لغرض آخر غير السكن أو أجرا إصلاحات أو تشييد. حتى لايتم التحايل بالقانون على المستأجر.
2.حقوق المستأجر:- يحق للمستأجر استخدام العقار للأغراض المتفق عليها دون تدخل غير مشروع من المؤجر.(الحيازة القانونية)
لا يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر إلا بناءً على أسباب قانونية أو انتهاء مدة العقد.
المادة (12) تأجيل استردادالحيازة إذا لم يكن للمستأجر الذي صدر ضده أمر ، باسترداد حيازة المباني    بموجب الفقرة (هـ) أو (و) أو (ح) من المادة 11(1) مبنى بديل في تاريخ صدور ذلك الامر ، فيجوز للمحكمة بناء على تقديرها أن تؤجل سريان الامر المذكور لأي مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر .
عقد الإيجار تسري عليه أيضا القواعد العامة المتعلقة بابطال العقود:_
1/ إذا كان العقد يتضمن بنوداً مخالفة للقانون أو النظام العام.
2/انعدام الأهلية إذا كان أحد الطرفين غير مؤهل قانونيًا (مثل القُصّر أو فاقدي الأهلية).
3/الإكراه أو التدليس:- إذا أُبرم العقد تحت الإكراه أو استناداً إلى معلومات خاطئة.
4/حالة الضرورة:- مثل تعرض العقار لتلف يمنع استخدامه أو إزالته للمنفعة العامة.
قانون الإيجار السوداني يهدف إلى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، مع حماية حقوق الطرفين وضمان الالتزام بالواجبات. كما يحدد القانون حالات وأسباب إبطال وفسخ العقد لضمان العدالة ومنع التعسف.
في الثقافة القانونية القادمة سوف نتطرق للدعوى الشائعة في المحاكم (الفشل في سداد الأجرة، واجرة المثل، والحوجة الماسة وانتهاء الايجارة الحكمية)…سوف نتطرق لأبطال العقد وفسخ العقد.
~السؤال~ ! هل يجوز للمستأجر إقامة دعوى سوف نجاوب أن شاء الله.
د. عبدالرحيم حاج الأمين
القاهرة 30 نوفمبر 2024